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반복되는 청년 주택 논란, 그 원인은?

작성자 : 희년함께 (220.85.251.***)

조회 : 1,476 / 등록일 : 21-05-04 17:20

 

 

 

반복되는 청년 주택 논란, 그 원인은?

 

 

 

돈을 들이는 만큼 저렴해지는 청년주택

 

청년주택을 청년들이 외면하고 있다. 종로 베니키아 호텔을 리모델링한 숭인동 역세권 청년주택은 전체 200세대 중 90%인 180세대가 입주를 포기했다. 청년주택이 청년들에게 외면받는 이유는 크게 두 가지이다. 생각보다 비싸거나, 생각보다 시설이 열악하거나. 역세권 청년주택은 태생부터 생각보다 비싸거나 시설이 열악할 수밖에 없도록 태어났다.

 

‘역세권 청년주택’ 정책은 2022년까지 주요 역 근처 모두가 선호하는 위치에 임대주택 8만 가구를 만들어 19~39세 청년들에게 공급하겠다는 계획이었다. 역세권 청년주택의 유형이 ‘공공지원 민간임대주택’이라는 것에서 알 수 있는 것처럼 정부가 민간사업자들에게 용적율, 대출 등 인센티브를 줄테니 주변 시세의 95% 이내로 임대료를 저렴하게 해서 청년들을 위한 주택을 공급해달라는 정책이다. 용적율 인센티브의 일부를 기부채납 받아 정부가 공공임대주택으로 활용하여 시세의 30% 수준으로 공급하지만 전체 공급량의 20% 수준으로 많은 물량이 아니다.

 

결국 민간자본을 활용하기 위해 민간사업자들의 수익을 보장해주어야 하기에 주변 시세의 95%로 공급할 수밖에 없었다. 청년을 위한 주택이라는 홍보는 요란했지만 청년들이 체감하기에는 주변 시세와 큰 차이를 느낄 수 없는 수준이다. 정부가 돈을 쓰지 않고 청년주거복지 효과를 보고자 하다가 오히려 청년들에게 외면당하고 있는 상황이다.

 

지난해 11월 전세대란이 극심했을 때 ‘호텔거지’라는 오명을 썼지만 호텔을 개조해 만든 안암역 근처 ‘안암생활’은 청년들의 만족도가 매우 높다. 주변 전세가 50% 이하의 저렴한 주거비와 청년들의 필요를 채우는 커뮤니티 시설 등이 장점으로 꼽힌다. ‘안암생활’은 LH가 처음으로 공급한 ‘매입약정형 사회주택’이다. 건물은 LH가 매입하고 사회적기업 아이부키가 운영하는 모델이다. 역세권 청년주택은 주변 시세의 95% 수준인데 ‘안암생활’은 주변 전세가의 50% 수준이 될 수 있는 이유는 LH가 돈을 들여 건물을 매입해주었기 때문이다.

 

역세권 청년임대주택은 정부 재정 투입은 최소화하고 민간을 활용한 정책이기에 민간의 수익을 보장해주기 위해서는 어쩔 수 없이 임대료가 높아진다. 특히 서울과 같이 땅값이 비싼 곳은 임대료가 청년층의 소득에 비해 과도하게 높다. 청년주택의 질이 좋아지기 위해서는 방법은 하나다. 정부가 재정을 투입하는 것이다. 재정을 투입하지 않고 만족스러운 주거의 질과 저렴한 주거비라는 두 마리 토끼를 다 잡는 것은 불가능하다.

 

문제는 정부 재정의 한계가 있다는 것이다. 정부의 재정이 화수분이면 좋겠지만 한정된 재정을 누구에게, 얼마나 투입할지의 우선순위가 있다. 청년은 아직까지 우선순위에 있지 않다.

 

베이비부머가 떠나야 모두가 산다

 

청년주택의 열악한 질과 비싼 주거비의 표층적 원인이 정부 재정 투입의 부족이라면 심층적인 원인은 서울에 너무 많은 사람이 산다는 것이다. 서울의 주거비가 전반적으로 저렴하다면 시세의 85~95%도 크게 부담스러운 금액은 아닐 수 있다. 하지만 청년들의 소득 수준에 비해 서울의 주거비는 비싸다. 주택에 비해 인구가 너무 많기 때문이다.

 

지방중소도시에서는 청년일자리가 문제이지 청년주거는 큰 문제가 아니다. 청년주택을 짓지 않아도 질 좋고 저렴한 주택이 많이 있기 때문이다. 대한민국 전 국토가 균형있게 발전하지 않고서는 아무리 재정을 투입해도 대도시의 열악한 청년주거 문제 해결은 난망하다.

 

어떻게 서울의 인구를 지방으로 보낼 수 있을까? 중앙대 도시계획부동산학과 마강래 교수는 지방소멸에 대해 적극적으로 목소리를 내는 학자 중 한 명이다. 그의 저작 <베이비부머가 떠나야 모두가 산다>에서는 은퇴하는 베이비부머 세대들이 서울을 떠나 지방으로 갈 수 있도록 인구이동 유인정책을 제시하고 있다.

 

은퇴한 베이비부머들이 지방으로 내려가 인생이모작을 시작할 수 있다면 인구가 감소하는 지방에 활력을 넣을 수 있을 뿐만 아니라 수도권과 대도시에서 일해야 할 청·장년층의 주거불안을 해소하여 지방도 살고 서울도 함께 살 수 있는 윈윈이 가능하다는 것이다.

 

베이비부머 세대들이 도시를 떠나 지방으로 가는, 이도향촌의 흐름을 활발하게 하기 위해서는 도시에서 내보내는 힘인 원심력과 지방에서 끌어당기는 힘인 구심력이 함께 작동해야 한다. <베이비부머가 떠나야 모두가 산다>에서는 지방의 구심력을 높이는 정책으로 지역 의료시설, 지역 일자리 방안, 지방대학을 활용한 문화/교육 인프라 조성 등의 정책을 제안하고 있으며, 도시의 원심력을 높이기 위해 지방 중소도시로 내려가는 베이비부머들에게 주택연금 활성화, 양도세 비과세, 증여세 감면 등의 당근 정책을 제시하고 있다.

 

책에는 언급되어 있지 않지만 도시에서 나가는 힘을 높이기 위한 중요한 정책이 또 하나 있다. 보유세 강화 정책이다. 베이비부머가 가고 싶도록 지방의 매력도를 높이면서 서울에 사는 것에 대한 부담도를 높인다면 지방으로의 인구분산은 보다 효과적일 것이다. 아울러 환수한 토지보유세를 전국민에게 기본소득으로 고루 나누어준다면 굳이 서울에서 살아도 되지 않는 베이비부머 세대들은 토지보유세와 주거비가 저렴한 지방으로의 이전이 가속화되고 서울에서 일을 해야 하는 무주택 청년층은 가처분소득이 늘어 주거비가 낮아지는 체감효과를 느낄 수 있을 것이다.

 

입지가 좋은 땅, 생산성이 높은 토지는 누구나 살고 싶어하는 한정된 자원이다. 입지가 좋은 땅이라는 한정된 자원은 가장 필요하고 가장 잘 사용할 사람이 제대로 된 비용을 지불하고 사용하는 것이 대한민국 전체 발전에 이롭다. 현재 서울에서 집값이 높은 지역들은 모두 일자리가 밀집되어 있고, 상업 밀집지역이다. 이런 곳에 굳이 일을 하지 않아도 되는 은퇴한 베이비부머 세대들이 계속해서 머무른다면 정작 일을 해야 하는 청년들은 멀리서 다니거나 비싼 주거비를 지불해야 한다.

 

토지보유세를 높이고 거둔 토지보유세로 모든 사람에게 고루 기본소득을 나누어준다면 투기와 거품 없는 지속가능한 경제발전, 지방과 서울이 상생하는 균형발전은 물론이고 높은 인구압력으로 주거난을 겪고 있는 청년들의 주거문제 해소에도 상당한 기여를 할 수 있을 것이다.

 

 

<주랫 2021년 4월 30일> 반복되는 청년 주택 논란, 그 원인은?

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